不動産

不動産投資成功例(戸建住宅編)

私の不動産投資(戸建住宅編)の成功例をご紹介します!

私が、実際に購入して比較的利回りが良い物件となります・・・

なぜ、マンションでなくて戸建住宅に投資したか?


まず、私の投資用不動産の購入のスタイルは、居住用の戸建住宅の土地及び建物の所有権を取得するという方法です。


なぜなら、アパートやマンションの一棟物は初期投資額が大きいこと、また購入時点で入居者がある場合には室内のインスペクションができないこと。それからどんな人が住んでいるか分からないので、購入後のトラブルが予想できないこと。部屋数が多ければ多いほど、事件・事故・火災などのリスクも増えるなど色々なリスクを回避するために、一棟物は投資対象にしてません。


私は、長年不動産コンサルティングに携わりアパートやマンションの管理も業務としておりますが、色々なトラブルを経験しております。

 *家賃の滞納

 *夜逃げ

 *孤独死

 *雨漏り水漏れ

 *外国人による生活様式の違いからの近隣トラブル

 *火災

 *住人同士のケンカ

 *動物飼育禁止の部屋で犬や猫を飼い近隣トラブル

 

など・・・

最近ですと、健康ブームのため、近隣の建物の換気扇や左右や下の階からのタバコの煙の臭いによるトラブルも増えています。


老人の孤独死に関しては何回も経験しました。近隣の部屋の人から「悪臭がする」との通報を受け、警察・賃貸人・管理会社の担当者と一緒に合い鍵で室内に入るのですが、強烈な臭いと室内の光景は、しばらく夢に出てきてノイローゼになりそうでした。


周囲からは「なんでそんな老人を入居させているのか?」と言われましたが、


「いやいや、故人が夫婦で入居した時は50代でしたが、入居から30年以上経過しているので80代なんですよ。奥様に先立たれ身内もおらず・・・」


今後は、こういうケースも増えるでしょう。


また人口減少による、空室リスクも大きいです。
総務省統計局の「平成30年住宅・土地統計調査」によると空き家率は、13.6%となってます。なんと約7件に1件が空き家の状況です。


出展:総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」
https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/g_gaiyou.pdf

 

そのため、私は、入居率が高くて転売もしやすい居住用の戸建て物件を投資対象としております。



私が購入した居住用の戸建住宅は、人口が37万人の都市で、新幹線が停車する駅から徒歩15分の位置にある、北道路に面した約40坪の敷地に、築35年の木造二階建て3LDKの住宅です。

なぜ、安く購入できて高利回りが実現したのか?

 

私が机上で査定した物件の査定額は、土地と建物で1200万円程でした。しかし、この物件は、弁護士からの依頼で、所有者が破産するため自宅を任意売却する必要があるので査定を依頼された物件でした。

弁護士から依頼を受け、さっそく現地を確認に行きました。建物を見ると、築年数のわりに劣化が進んでおり、本来なら解体して更地にするような物件でした。

物件を見に行った時に驚いたのは、ふつう破産するために家を手放す人は、家の内外が荒れていることが多いです。しかし、奥様が玄関先を掃除していました。これには、私はちょっと驚きました。そして、家の中にお邪魔してご夫婦から物件の詳細を調べるためヒアリングをしました。

破産になってしまった原因は、親の通院と介護のために複数の消費者金融でお金を借りて、その借金が膨らみ返済が困難となり、破産することになったとのことでした。

 

このご夫婦は、お金に関するリテラシーが低く、まだ小さい子供が3人もいたので、この先はまたお金に困る生活になるだろうと、同情してしまいました。

 

そのため、私が購入して、この夫婦から家賃をもらう代わりに、そのままこの家に住まわせてあげようと決意しました。

すぐに任意売却のため査定書を書いて弁護士に提出し、裁判所の許可を得て、私が実際に買取りました。

当然、一般的な売買よりも安く購入することができました。また、家賃はこのご夫婦が毎月無理なく支払うことができる金額に設定し、私が購入した日から家賃を支払ってもらいました。

それでも、利回りは20%を超えてますので、投資物件としては高利回りです。5年で投資資金は償却できますから!また、購入した日から家賃が貰えるので、好条件です。

 

任意売却物件を購入することにより、物件を安く買うことができ高利回りが実現!

 

なぜ、物件購入からすぐにリフォームもしないで家賃が入ったのか?

 

物件を購入する前に、物件の所有者のご夫婦に再度会いに行き、下記の内容の話をしました。

 

 *この家は、私が買うので家賃を払ってくれたら、破産してもそのまま住むことができます。

 * 家賃を低く設定する条件として、リフォームはしないし、家の管理も自分でしてもらいます。

 * 家賃は、毎月末日に私が集金に来るので、現金で支払って下さい。生活で困ったことがあったら、その時に相談して下さい。

 

当然ですが、ご夫婦は喜んでくれて、私に感謝もしてくれました。これで私は、物件購入後もリフォームが不要で、購入したその日から家賃が入ることになりました。

ご夫婦は、破産した後もそのまま住むことができるので、近所の人には破産したこともバレません。

所有者が住んでいる物件を任意売却で購入し、そのまま借家として貸すことで、購入したその日から家賃が入るようになりました!

 

なぜ、管理は業者に依頼せずに自分でするのか?

 

不動産を業者に管理してもらうと、家賃の5%~8%が手数料として管理料が必要となります。年間100万円の家賃だとしたら、5万円から8万円が管理料となります。

これって、もったいないですよね。毎月通帳を管理して家賃の入金状況を確認して、もし家賃が入ってなかったら、入居者に家賃が未納になっていることを通知すれば良いです。

家賃滞納が悪質な場合には、賃貸借契約書に基づいて契約を解約すれば良いです。その場合、未納分の賃料は保証金から充当させます。

また、物件の掃除なんかも自分で行えば、常に物件の状況を把握できるし、入居者の人ともコミュニケーションが取れて、家賃の滞納リスクも減らすことができます。

 

管理を自分で行うことで、無駄な管理料を支払う必要がなくなります。また、物件の状況をリアルタイムで把握することができるし、入居者とコミュニケーションを取ることで、長く借りてもらえたり、入居率アップにも繋がります!

 

不動産は、任意売却物件を購入することで、安く購入でき、投資利回りも高くなります。また、入居者にリースバックすれば、購入したその日から家賃が入り、投資効率も良くなります!

任意売却物件を購入するためには、弁護士や司法書士などと提携するか、任意売却物件を取り扱う不動産業者に、日々物件情報を訪ねると良いでしょう!

 

 

  FP FX Trader Japan FP@K